A área comum de uso exclusivo no condomínio é a área comum no edifício que serve somente ao uso dos moradores de uma única unidade. O hall exclusivo de elevador, que é uma tendência do mercado imobiliário de luxo, é um bom exemplo.

Este espaço é utilizado somente por determinadas pessoas, mas continua sendo do condomínio. Em outras palavras, ocorre uma cessão de uso de espaço, mas o proprietário da unidade não o incorpora em sua propriedade.

De onde decorre a área comum de uso exclusivo?

A área comum exclusivo pode decorrer de três fontes:

• Ocupação sem autorização, sem prejuízo aos demais condôminos e por longo tempo: decorre do uso contínuo e sem problemas. Vale destacar que, mesmo neste caso, a área não é passível de usucapião.
• Autorização formal: existe uma disposição em convenção de condomínio ou ata de assembleia condominial que autoriza o proprietário a utilizar aquele espaço.
• Autorização verbal: não existe um documento propriamente dito. O condômino utiliza aquele local e não há resistência dos demais proprietários.

Para evitar problemas futuros, é sempre interessante que a situação esteja prevista na convenção de condomínio.

Quem é responsável pela manutenção da área? 

O Código Civil prevê a possibilidade da existência de área comum de uso exclusivo no condomínio. No mesmo sentido, faz a ressalva sobre as despesas relativas a ela.

Veja:

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Em outras palavras, aquele que usufrui do espaço é responsável pela sua manutenção. Este artigo do Código Civil consagra a vedação ao enriquecimento sem causa. Afinal, os demais condôminos não podem usufruir do local. Portanto, não devem ser responsáveis por assumir despesas de algo que em nada lhes servem.

Situações particulares de uso exclusivo de área comum

Há situações particulares acerca da área comum do condomínio e da área comum de uso exclusivo. Um quintal que serve somente ao proprietário da unidade do térreo é um caso clássico, em que as despesas de manutenção são de responsabilidade dele.

Mas e no caso de um problema de infiltração no telhado, que é acessado exclusivamente pela cobertura? Quem deverá arcar com esses custos?

O telhado é considerado parte comum (art. 1.331 do Código Civil). Mas a mesma legislação aponta que cabe ao proprietário do terraço de cobertura as despesas da sua conservação (art. 1.344). Estamos diante de um impasse?

De certa forma, sim, porque a lei não é clara. Há divergência inclusive entre os especialistas. Mas uma interpretação aceitável aponta para duas regras:

• A responsabilidade pela manutenção será do proprietário da cobertura se a área for acessada somente pela sua unidade. Ou seja, se for área comum de uso exclusivo.
•  A responsabilidade pela manutenção será do condomínio quando o teto da última unidade for formado pela laje, componente do esqueleto do edifício.

A área comum de uso exclusivo no condomínio pode causar confusões quanto às despesas de manutenção. No entanto, o importante é deixar claro, por meio da convenção, de que o proprietário que se serve deste espaço pode utilizá-lo e que arcará com os custos.